Vous êtes à la recherche de revenus locatifs stables issus de l’immobilier sans vous alourdir des contraintes de gestion ? Les conseillers en gestion de patrimoine peuvent aujourd’hui vous recommander de multiples solutions adaptées à votre situation. Les placements qu’ils mettent le plus en avant, pour tous types de profils, sont notamment les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et l’investissement dans l’immobilier géré en LMNP, la location meublée non professionnelle. Ces deux types de véhicules de placement sont les plus porteurs, et nous allons développer leurs atouts et inconvénients respectifs dans cet article.
Les SCPI : de la pierre-papier à haut rendement et à risques maîtrisés
Les SCPI appartiennent à la grande famille pierre-papier ; c’est un expert en développement de fonds de private equity qui est aux commandes de la gestion de l’intégralité du parc immobilier. Elles proposent des parts de sociétés qui peuvent être souscrites par tous et à moindre coût : tous les investisseurs, professionnels comme particuliers, les étudiants, les seniors. En effet, l’immobilier est à portée de main et le portefeuille est diversifié : en typologie, du point de vue géographique avec la possibilité de percevoir des loyers en différentes devises, pour les SCPI internationales.
Les SCPI sont des placements à risques maîtrisés, du fait de leur stratégie d’acquisition et de diversification, en plus des réserves et provisions constituées en amont. Rappelons qu’elles exploitent de l’immobilier non coté et ne sont donc pas corrélées aux fluctuations du marché boursier comme c’est le cas pour les SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées) et les OPCI (organismes de placement collectif immobilier). Le rendement des SCPI se caractérise par sa stabilité exemplaire qui est de l’ordre de 4.4% par an en moyenne.
Vous pouvez placer plusieurs SCPI dans votre portefeuille afin de profiter de davantage de diversification, en souscrivant auprès de différentes sociétés de gestion, en mixant SCPI anciennes et jeunes SCPI innovantes.
Ces placements vous permettent de défiscaliser, grâce à la famille des SCPI fiscales qui fonctionnent avec les dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie et de déficit foncier. Celles-ci sont des actifs plutôt rares sur le marché pierre-papier du fait des contraintes se rapportant à l’acquisition, c’est pourquoi elles sont rapidement fermées à la souscription une fois le quota d’investisseurs atteint.
Si votre objectif est de réaliser des gains, vous opterez pour des SCPI de plus-value : elles investissent dans de l’immobilier décoté qu’elles revendent après avoir pris de la valeur. Exemple : elles acquièrent un bien ancien qu’elles rénovent, ou un bien en nue-propriété qu’elles revendent en pleine propriété.
La majorité des SCPI sont celles de la catégorie de rendement, qui ont pour objectif de distribuer des dividendes significatifs en mettant leurs immeubles en location auprès de différentes entreprises, de grandes enseignes, d’institutions semi-publiques et internationales.
Pour terminer, les SCPI sont plus liquides que l’immobilier traditionnel, du fait que ce sont les parts qui font l’objet de la revente et ce, sur un marché secondaire réglementé.
L’investissement LMNP : des revenus locatifs de qualité qui sont des BIC
La LMNP fonctionne différemment, car il est question de l’exploitation d’un bien physique loué meublé. Celui-ci peut être géré par un professionnel également, tel que les résidences avec services (étudiantes, seniors, d’affaires et de tourisme).
Les plus gros atouts de la LMNP : leur rendement moyen annuel est de plus de 4.5% pour ces immeubles gérés et de 4% pour l’immobilier classique. À cela s’ajoute la possibilité pour l’investisseur de mettre en place sa stratégie d’optimisation fiscale grâce au régime réel qui permet de déduire des charges et des amortissements, en plus de la récupération de la TVA.
La LMNP ne permet cependant pas de diversifier un portefeuille dans la mesure où il est question d’investir dans un bien assez coûteux.
