Vous êtes à la recherche de rendement dans l’immobilier, sans prise de tête : et si vous songiez aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ? Vous souscrivez à des parts de sociétés qui sont émises par des spécialistes de la pierre-papier, en contrepartie desquelles vous percevez des dividendes. Ces derniers représentent la part de loyers que vous percevez en fonction du montant de votre acquisition. En plus de cet avantage, les SCPI délivrent des rendements supérieurs à celui de l’immobilier traditionnel.
Le rendement moyen des SCPI est de 4.5%
Les SCPI enregistrent chaque année d’excellents résultats, dont un taux de distribution (TD) qui tourne autour de 4.5%. Pour l’immobilier classique, ce rendement est de 2.7% à 3.4% par an, en moyenne. Ce TD des SCPI s’obtient par une stratégie bien ficelée mise en place par la société de gestion, qu’elle soit opportuniste, innovante ou prudente. C’est cette dernière qui sélectionne les critères relatifs au choix des immeubles, à leur emplacement, à la sélection des locataires et à la sécurisation des baux.
Rappelons que c’est un ensemble d’immeubles diversifiés qui est géré par la SCPI, ce qui est également à l’origine de ce rendement particulièrement attractif. Les immeubles sont de type résidentiel et professionnel. Les entreprises locataires sont de grandes enseignes, des institutions internationales, des associations ou des organismes semi-publics, garantissant ainsi les loyers et par conséquent, un fort taux d’occupation financier (TOF).
Les risques sont aussi amoindris, en raison de cette diversification naturelle de ces placements collectifs. De plus, les SCPI se constituent des provisions en vue de faire face aux conjonctures incertaines : citons les reports à nouveaux (RAN) et les provisions pour gros entretiens (PGE). Une partie des loyers collectés et non distribués constituent alors ces réserves.
Les limites de l’investissement immobilier traditionnel
La stratégie de la diversification ne peut être mise en place avec l’immobilier traditionnel : vous gérez un seul immeuble, loué par un ou plusieurs locataires – s’il s’agit d’un bien à usage collectif par exemple. Les risques sont donc plus importants, notamment si les critères relatifs à l’acquisition et à la mise en location n’ont pas été préalablement définis.
Par ailleurs, notons que vous supportez vous-même la gestion locative, ce qui implique que vous devez vous dégager du temps, à la différence de l’investissement SCPI qui ne nécessite que la gestion des parts souscrites. Vous devez aussi endosser les éventuelles carences et vacances locatives, en plus de gérer vous-même les baux, les travaux d’entretien et le recouvrement des loyers.
Si l’immobilier physique ne rapporte pas selon vos attentes, la revente peut se révéler illiquide. Avec les SCPI, les parts sont plus accessibles – à partir de 195 euros – et elles sont remises en vente sur le marché secondaire, également organisé par la société de gestion.
Quelques points de vigilance
Pour que votre investissement SCPI soit sécurisé, scrutez à l’avance la composition du patrimoine : répartition géographique, typologies, locataires. De même, analysez la société de gestion, puisque c’est avant tout cette dernière qui tire les ficelles de ce placement pierre-papier. Cet exploitant doit connaître les spécificités des marchés et des régions dans lesquelles il développe son parc immobilier.
Renseignez-vous aussi sur les frais (d’entrée et de gestion annuelle). Ceux-ci ne doivent pas être trop élevés afin de ne pas rogner votre rendement final. Sachez, par ailleurs, que les SCPI appliquent une période de carence en loyers, appelée période de jouissance : à tenir en compte si vous avez souscrit à un financement à crédit et par rapport au versement de vos mensualités.
